ПОНЯТИЕ И СПЕЦИФИКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

ISSN 2500-0217 / Включен в Перечень ВАК

 

ПОНЯТИЕ И СПЕЦИФИКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Понедельник, 16 Январь 2017
Журнал: № 1 (19) 2010
Скачать статью:

В настоящее время нежилые помещения стали самостоятельными объектами имущественного оборота - регистрируемыми объектами недвижимости, свободно переходящими в результате различных сделок от одного собственника к другому, причем на вполне законном основании[2].

Между тем законодатель неоднократно пользовался понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах. В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» нежилые помещения рассматриваются не просто как некая функциональная противоположность жилым помещениям, а как составная часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

С этой же позиции подходит к рассматриваемому вопросу Жилищный кодекс (ЖК) РСФСР, в ч. 2 ст. 4 которого нежилыми названы помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

Региональный закон г. Москвы от 3 июля 2002 года № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы» рассматривает нежилые помещения как объект нежилого фонда. В п. 2 ст. 2 данного Закона дается определение объектов нежилого фонда, под которыми понимаются: а) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; б) нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных к жилищному фонду.

На проблему определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав в науке сложились два противоположных взгляда. Первый отвергает возможность признания нежилых помещений самостоятельными объектами гражданских прав[4]. Второй взгляд на проблему, наоборот, признает нежилые помещения объектами гражданских прав[6]. Однако возникает проблема: если помещение, расположенное в здании, - объект права, то является ли объектом само здание?

Признание нежилых помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения, так как применительно к ЕГРП не может быть одновременно зарегистрировано право собственности на здание и на помещение в нем. Однако исчезновение здания из реестра, которое в таких случаях происходит в форме прекращения права на него, не означает прекращения его юридического существования. Здание превращается в объект, где существует право собственности отдельных лиц на отдельные помещения и право общей долевой собственности этих лиц на общее имущество дома. Таким образом, следует признать, что хотя здание, безусловно, продолжает существовать как объект недвижимости, оно перестает быть объектом права собственности.

Таким образом, помещение является не полностью самостоятельным, а обособленным (конструктивно, функционально, юридически и регистрационно) объектом недвижимости, имеющим собственную ценность, но не способным существовать и участвовать в имущественном обороте в полном отрыве и вне всякой связи со зданием в целом.

Самое простое определение, которое можно дать: нежилое помещение - это помещение, предназначенное для целей, не связанных с проживанием граждан.

Например, «Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие здания и сооружения (подраздел 1 - 3). То есть под нежилыми помещениями в данном нормативно-правовом акте понимаются такие помещения, которые являются частями более крупного целого, каковым является здание (сооружение), как жилое, так и нежилое. В отличие от Закона о государственной регистрации, упомянутый нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Следует отметить, что Правила рассматривают нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости (п. 23 Постановления) и отдельного вида недвижимого имущества (п. 24 Постановления).

Однако существуют здания, состоящие только из одного помещения. В этом случае два объекта пространственно совпадают.

С.П. Гришаев выделяет также наружные пристройки к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости[8]. При этом автор выделяет три признака помещения: недвижимый характер; пространство, ограниченное трехмерным контуром, так как невозможно представить помещение без крыши, стен и пола; наличие входа, иначе помещение невозможно отличить от ниши. Однако в данном определении не содержится признака помещения как части здания (сооружения). В связи с чем, пользуясь неполнотой формулировки, данное определение можно применить и к понятию здания.

Е.О. Трубачев предлагает различать нежилое помещение как некий реально существующий строительный объект, имеющий материальное воплощение, и нежилое помещение как объект гражданских прав[10].

Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич пишут, что «к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей»[12].   

Как видим, в настоящее время не существует единой общепризнанной теории о нежилых помещениях как самостоятельном объекте гражданско-экономического оборота, хотя исследования последних лет значительно расширили наше представление о нежилых помещениях. Следует отметить, что не одна из концепций нежилого помещения не претендует на исключительность.

Согласно точке зрения А.А. Маковской, ГК РФ не урегулировал в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества нежилые помещения в связи с тем, что «положения ГК РФ были разработаны исходя из того, что здание представляет собой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделен на несколько самостоятельных объектов. И потому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличие от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты»[14].

Схожей позиции придерживался Д.И. Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения[16]. Автор под нежилыми помещениями понимает, прежде всего, части жилого многоквартирного дома, находящиеся в режиме общей долевой собственности.

О.Ю. Скворцов, выделяя нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения[18]. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть[20]. Автор рассматривает вопрос и о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали[22].



[2] Ярошенко К.Б. Договор аренды и отношения с финансовыми органами // Право и экономика. - 1998. - № 10. - С. 75.

[4] Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2002. - С. 376.

[6] См.: Витрянский В.В. Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. - 1999. - № 10. - Приложение. - С. 50.

[8] Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. - М.: Статут, 2006. - С.49.

[10] Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-94. М.: ГП ЦПП, 1994.

[12] Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договора аренды нежилых помещений в г.Москве: Автореф. дис. …канд. юрид. наук. - М. 2004. - С. 8.

[14] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание братьев Башмаковых, 1911.

[16] Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав. - Законодательство. - 2003. - № 4. - С. 8.

[18] Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости.

[20] Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2007. - № 7. - С. 20 - 21.

[22] Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 7(176). - С. 23.



 

ISSN 2500-0217 / Включен в Перечень ВАК

О журнале

Всероссийский общественно-политической и научно-правовой журнал основан в феврале 2005г. и постепенно становится известным в различных регионах страны.

Журнал публикует статьи, посвященные острым проблемам реализации положений статьи 1 Конституции Российской Федерации о демократической федеративной и правовой сущности нашего государства.

Новости

Подписка

Подпишитесь на Email рассылку новостей и обновления сайта