ПЕРЕДАЧА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В АРЕНДУ КАК МЕХАНИЗМ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО КОНТРОЛЯ - Юридический журнал Правовое государство: теория и практика

ISSN 2500-0217 / Включен в Перечень ВАК

 

ПЕРЕДАЧА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В АРЕНДУ КАК МЕХАНИЗМ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО КОНТРОЛЯ

Понедельник, 22 Октябрь 2018
Журнал: № 1 (23) 2011
Скачать статью:

Статья посвящена проблеме осуществления муниципального контроля за земельными участками в городах. Проведен анализ полномочий органов местного самоуправления Королевства Нидерландов и России в отношении передачи земельных участков в аренду. Рассматривается передача земельного участка в аренду арендатору как возможность осуществления органом местного самоуправления контроля за освоением земельных участков, их использованием и развитием.

В настоящее время в России актуальной является проблема осуществления муниципального контроля за земельными участками в городах, которая в условиях не использования земельных участков их собственниками и арендаторами, приводит к наличию объектов незавершенного строительства, затягиванию процесса освоения территорий и требует от органов местного самоуправления принятия определенных действий для ее разрешения.

В данной статье автором проводится анализ механизма осуществления органами местного самоуправления королевства Нидерландов и России контроля за развитием и использованием земельных участков. Целью проводимого анализа является рассмотрение возможности использования органами местного самоуправления в России института аренды земельного участка как действенного механизма по осуществлению муниципального контроля за использованием земельных участков, в частности проведения: застройки на земельном участке, поддержания застроенных территорий в надлежащем состоянии.

Органы местного самоуправления участвуют в земельных отношениях в двух качествах[2].

Во втором случае на орган местного самоуправления как на собственника земельного участка налагаются обязанности по организации рационального использования и охраны земель.

В обществе, как и в органах представительной и исполнительной власти, конкурируют две концепции земельной политики. Первая ориентирована на свободную продажу земли в частную собственность. Эта концепция нашла отражение в программе Правительства РФ по приватизации. Вторая концепция исходит из положения, что земля сохраняет свой статус общественного достояния граждан, проживающих на соответствующих территориях, а развитие рыночных отношений в землепользовании строится преимущественно на основе купли-продажи прав на аренду земельных участков, в том числе в долгосрочную аренду. В Российской Федерации сочетаются принципы обеих концепций.

Как считает С.Кабакова, «необходимо, чтобы законодательство обеспечивало возможность для реализации интересов как отдельного человека, так и сообщества граждан. Сочетание принципов обеих концепций наиболее отвечало бы потребностям общества»[4], в связи с тем, что они позволяют:

1.    Регулировать использование земли арендатором в течение продолжительного периода времени.

В случае передачи земельного участка в собственность по договору купли-продажи муниципалитет, при необходимости, может вернуть земельный участок только через суд. Это говорит о том, что муниципалитеты имеют трудности принуждения владельцев земли впоследствии следовать требованиям, установленными муниципалитетами. В случае, если земля передана в длительную аренду, принудить арендатора возвратить землю обратно гораздо проще, потому что арендодатель имеет материальный интерес к данному земельному участку, оставаясь ее владельцем.

2. Возможность обязывать арендатора поддерживать развитие арендуемого им земельного участка.

Это может являться важным фактором при содержании старых городских территорий в случаях, когда качество построенных зданий и строений начало ухудшаться. Данные полномочия трудно достижимы с тем узким кругом полномочий, которые переданы государством муниципалитетам.

3. Возможность собирания земельных участков в целях осуществления застройки и развития территории.

Если муниципалитет желает осуществить застройку территорий, ему необходимо иметь землю на всей территории, на которой он планирует осуществлять застройку и которая не находится в собственности других лиц.

В случае, когда земельный участок находится в собственности, если не достигнуто между муниципалитетом и собственником в добровольном порядке соглашение об изъятии земельного участка, то муниципалитет может изъять земельный участок у собственника путем его выкупа только через суд.

В случае, когда муниципалитет сохраняет свое право собственности на землю, продавая только право на аренду земли, собирание земельных участков осуществляется в более короткие сроки. В связи с этим, имеет смысл ограничиваться арендой, чем покупать в дальнейшем в собственность принудительно.

Муниципалитеты Нидерландов, довольно часто практикуют включение пункта в договор аренды о том, что если муниципалитеты желают аннулировать договор аренды до окончания периода аренды, они будут платить за это цену, которая выплачивается, если имущество приобретается через суд в принудительном порядке.

Данные полномочия в Нидерландах необходимы для осуществления контроля над землей и строениями после того, как они были построены. Дополнительные полномочия включаются муниципалитетами в текст договора, регулирующего право аренды земли.

Исходя из вышесказанного, следует, что в Нидерландах муниципалитеты, желая иметь больше полномочий по регулированию процесса территориального развития в городах, осуществляют передачу земли в аренду. Договор аренды земельного участка в данном случае используется в качестве инструмента, посредством которого муниципалитеты имеют возможность осуществлять в течение длительного периода времени контроль: над использованием арендатором земельного участка, за развитием территории города, а также имеют возможность в короткие сроки изымать у арендатора земельный участок.

В России, когда в городах происходит приватизация и выкуп земельных участков в частную собственность, органы местного самоуправления теряют свои возможности в полной мере обеспечивать выполнение своих полномочий в части:

- своевременного освоения земельных участков, передаваемых земельных участков;

- регулирования использования и застройки земельных участков;

- поддержания расположенных на территории города зданий, сооружении в состоянии, соответствующем государственным стандартам.

Кроме того, имеют место длительные судебные процессы с участием органов местного самоуправления с собственниками земельных участков по принудительному изъятию земельных участков, в целях использования их для муниципальных и государственных нужд.

Таким образом, в условиях передачи в городах земельных участков в собственност осуществление органами местного самоуправления полномочий по проведению муниципального контроля за использованием и развитием земельных участков в городах остается трудно реализуемой в виду того, что собственник земельного участка согласно действующему законодательству имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению. Возможность установления органами местного самоуправления дополнительных условий в Решениях и договорах купли-продажи земельного участка также не может рассматриваться в качестве действенного механизма осуществления контроля за использованием и развитием земельного участка ввиду того, что собственник может продать земельный участок другому лицу, в таком случае, установленные дополнительные условия теряют свою значимость.

В целях решения данной проблемы автором статьи рассмотрена возможность применения гражданско-правового договора - аренды земельного участка для осуществления органом местного самоуправления контроля за его исполнением, в котором муниципальное образование выступает продавцом имущества или права, имеет не столько гражданско-правовое основание, сколько публично-правовое, так как соответствующие полномочия по контролю вытекают в первую очередь из полномочий органа муниципального контроля, закрепленных в законодательных актах и в положениях о таких органах. То есть возникают отношения власти-подчинения.

Контроль за соблюдением условий договора аренды земельного участка осуществляет как орган государственного контроля согласно п.4., п.9 Положения о государственном земельном контроле[6].

В соответствии с определением, данным в статье 2 Закона № 294-ФЗ, в рамках муниципального контроля могут быть проведены проверки соблюдения только требований, установленных муниципальными правовыми актами[8].

Контроль за соблюдением условий договора аренды земельного участка неосуществим, если договор не предусматривает обязанности арендатора применительно к использованию и освоению земельного участка. Так, к примеру, Постановлением Федерального арбитражного суда северо-западного округа было отказано в удовлетворении иска органа местного самоуправления к открытому акционерному обществу «Северо-Западная энергетическая компания» о расторжении заключенного договора аренды с правом последующего выкупа земельного участка для строительства и реконструкции гостинично-представительского комплекса ввиду того, что договором не были определены сроки строительства и реконструкции гостиничного комплекса[10]. С другой же стороны, в соответствии с п.п. 4 п. 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ,


[2] Мустакимов Ш.Р., Муниципальный земельный контроль в нормативно-правовых актах некоторых муниципальных образований //Административное и муниципальное право. – 2009. №6. С. 80-85.

[4] Barrie Needham. One hundred years of public landleasing in the Netherlands. Workshop. The international experience in leasing public land. LincolnInstitute, CambridgeMassachusetts, 2000. – P. 4-6,8-9.

[6] Доклад Минэкономразвития России. О состоянии системы государственного контроля (надзора) и муниципального контроля в Российской Федерации. – Москва. 2010. С. 157-159./ www.opora-credit.ru/upload/analytics/Minec.pdf (2010,9 декабря).

[8] Решение Городской Думы г. Каменска-Уральского от 25.08.2010 № 245 «Об утверждении Порядка осуществления муниципального земельного контроля на территории муниципального образования город Каменск-Уральский» / http://www.regionz.ru/index.php?ds=785568 (2010, 9 декабря).

[10] Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 27 июля 2010 г. № 237-ФЗ, от 27 июля 2010 г. № 191-ФЗ, от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ, от 5 апреля 2010 г. N 40-ФЗ, от 27 декабря 2009 г. N 365-ФЗ, от 28 ноября 2009 г. N 283-ФЗ, от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ, от 7 мая 2009 г. N 90-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. № 281-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. № 274-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 246-ФЗ, от 25 ноября 2008 г. N 222-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 10 июня 2008 г. N 77-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 260-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ, от 4 ноября 2007 г. N 253-ФЗ, от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ, от 21 июля 2007 г. N 187-ФЗ, от 18 июня 2007 г. № 101-ФЗ, от 15 июня 2007 г. N 100-ФЗ, от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ, от 26 апреля 2007 г. N 63-ФЗ, от 2 марта 2007 г. N 24-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 1 декабря 2006 г. N 198-ФЗ, от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ, от 27 июля 2006 г. N 153-ФЗ, от 25 июля 2006 г. N 128-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 120-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ,от 15 февраля 2006 г. N 24-ФЗ, от 2 февраля 2006 г. N 19-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ, от 27 декабря 2005 г. N 198-ФЗ, от 12 октября 2005 г. N 129-ФЗ, от 21 июля 2005 г. N 97-ФЗ, от 21 июля 2005 г. N 93-ФЗ, от 29 июня 2005 г. N 69-ФЗ, от 18 апреля 2005 г. № 34-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 211-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 199-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ, от 28 декабря 2004 г. N 186-ФЗ, от 28 декабря 2004 г. N 183-ФЗ, от 12 августа 2004 г. N 99-ФЗ, от 19 июня 2004 г. № 53-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 35, ст.3506.

[11] Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ, от 27 декабря 2009 г. N 365-ФЗ, от 27 декабря 2009 г. N 343-ФЗ, от 25 декабря 2009 г. N 340-ФЗ, от 24 июля 2009 г. N 209-ФЗ, от 17 июля 2009 г. N 164-ФЗ, от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ, от 14 марта 2009 г. N 32-ФЗ, от 30 декабря 2008 г. N 311-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 281-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ, от 14 июля 2008 г. N 118-ФЗ, от 13 мая 2008 г. N 68-ФЗ, от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ, от 30 октября 2007 г. N 240-ФЗ, от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ, от 19 июня 2007 г. N 102-ФЗ, от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ, от 28 февраля 2007 г. N 21-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 261-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 260-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 204-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ, от 27 июля 2006 г. N 154-ФЗ, от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, от 30 июня 2006 г. N 92-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 22 июля 2005 г. N 117-ФЗ, от 21 июля 2005 г. N 111-ФЗ, от 7 марта 2005 г. N 15-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ, от 3 октября 2004 г. № 123-ФЗ, от 29 июня 2004 г. №58-ФЗ, от 30 июня 2003 г. № 86-ФЗ) // Российская газета. - 2001 г. № 211-212.



 

ISSN 2500-0217 / Включен в Перечень ВАК

О журнале

Всероссийский общественно-политической и научно-правовой журнал основан в феврале 2005г. и постепенно становится известным в различных регионах страны.

Журнал публикует статьи, посвященные острым проблемам реализации положений статьи 1 Конституции Российской Федерации о демократической федеративной и правовой сущности нашего государства.

Новости

Подписка

Подпишитесь на Email рассылку новостей и обновления сайта